Silêncio é lei, dia e noite!                                                                                        

Como fica, se nem em condomínio fechado se pode ter sossego? A polícia foi chamada, mas só depois que os ânimos estavam exasperados e que o barulho há muito tinha passado de todos os limites, com as caixas de sons abertas e, de propósito, alguns alarmes de carro acionados.

Escrevendo no “Boletim do Condomínio” (edição de setembro/2001), sob o título “Problemas de Convivência entre Vizinhos”, o administrador Márcio Porto chama a atenção para um aspecto importante da “lei do silêncio”, o qual, por tradição ou puro desconhecimento da maioria das pessoas, tem dado margem a abusos. Na íntegra:

“Som alto: em primeiro lugar vamos já eliminar um tabu, que é o de que até às 22:00h tudo é permitido. Em nenhum lugar do Código Civil nem na Lei 4.591/64 (...) dos Condomínios consta esta afirmação, acredita-se que se trata de cultura popular sem o menor amparo legal. Portanto aquele que prejudica o sossego e a saúde de terceiros está cometendo uma infração, e como tal poderá ser punido, isto durante as 24 horas do dia.”

Confesso que também fui vítima da sabedoria popular. Embora já tenha feito dezenas de alusões ao artigo 554 do Código Civil, aquele que diz que “o proprietário ou inquilino de um prédio tem o direito de impedir que o mau uso da propriedade vizinha possa prejudicar a segurança, o sossego e a saúde dos que o habitam”, nunca me ocorreu reforçar a idéia de que o respeito ao vizinho deve acontecer nas 24 horas do dia, como o faz, tão incisivamente, o articulista citado.

Com razão, o Código Civil não diz que o barulho deverá ser reduzido só no período da noite nem que, durante o dia, se esteja livre para elevar o som a níveis insuportáveis. Existem, sim, muitas normas locais sobre o assunto, como posturas municipais que fixam limites de decibéis a serem suportados durante o dia e durante a noite, bem como regimentos internos de condomínios, que prevêem diferentes restrições a ruídos numa hora e noutra.

O problema, ao que tudo indica, tende a aumentar. Não que as pessoas estejam mais barulhentas, mas porque está aumentando o nível econômico e as exigências de quem mora em condomínio. Quem viajou para o exterior sabe o rigor com que as normas de boa convivência entre vizinhos são cumpridas, especialmente no tocante à poluição sonora, a ponto de se proibir as brincadeiras de crianças, mesmo no playground, em determinados horários (após o almoço e à noite).

Vale lembrar que existem outros barulhos, que não agridem os ouvidos mas que afetam sensivelmente os nervos das pessoas. Embora baixos em decibéis, irritam profundamente, a ponto de deixar algumas pessoas à beira da loucura. Muitos deles provêm do apartamento de cima (ou de baixo) e podem ser produzidos por animais, máquinas, instrumentos musicais etc.

Diz o ditado popular: “Os incomodados que se mudem.” Mas quem disse que os ditados populares têm sempre razão?

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Juros e multas aplicadas sobre taxas condominiais                                                                                                                                                          

A solução é a atualização da convenção ao atual Código Civil que corrige os valores do inadimplente de acordo com a inflação e os itens abaixo:

1 - Receber c/ juros de até 0,33 % ao dia (10% ao mês) do inadimplente;

2 - Aplicação de multas progressivas ao inadimplente reiterado até 5 taxas de condomínio; (este item compensa a redução da multa de 20% para 2%)

3 - Interrupção do fornecimento de água e gás ao inadimplente;

4 - Denunciar o inadimplente no SPC;

5 - Cobrança através da Justiça Arbitral (mais rápida que a tradicional)

Veja o texto completo publicado no jornal do síndico (http://www.jornaldosindico.com.br):

Todos sabem das dificuldades do síndico e dos condôminos em equilibrar as contas do condomínio com a atual política de reajuste das taxas públicas praticadas em valores acima da inflação.

Fato é que o atual Código Civil trouxe, a partir de 2002, uma esperança para o proprietário de apartamento, com o objetivo de aliviar as taxas de rateio de despesas de condomínio, com a redução do ônus da inadimplência que recai sobre os condôminos que são pontuais.

A intenção do escritor do Novo Código foi estabelecer ferramentas para estancar a sangria financeira no caixa do condomínio, causada pela inadimplência estimulada pela lei anterior 4.591/64. Esta lei, foi editada em uma época em que não havia inflação (42 anos atrás - em 1.964) onde consta somente uma multa de até 20% aplicada uma vez só ao inadimplente, quando forem pagas as taxas atrasadas e o juro fixado em 1% ao mês.

Com o recrudescimento da inflação no Brasil, aliado à crise nos ganhos e empregos, este percentual de multa tornou-se ineficaz e ao contrário de inibir a inadimplência estimulou o calote no condomínio, pois o condômino inadimplente passou a pagar sua dívida com a taxa única de multa de até 20%. Esta multa, paga uma vez só, um dia após o vencimento ou 365 dias depois é a mesma, fixa e não cumulativa e nem proporcional.

Estes fatores (juro fixado em 1% e multa fixada em até 20%) retro-alimentou a crescente taxa de rateio das despesas condominiais entre os condôminos pontuais, que passou a financiar, com o custo baixo, o inadimplente. Para verificar que a multa é irrisória basta dividir o percentual da multa de até 20% pelos meses de um ano de inadimplência, encontramos a correção irrisória máxima de 1,66% de multa fixa mensal. Veja abaixo demonstrativo financeiro das perdas de caixa do condomínio.

O Código Civil veio com o objetivo de restabelecer as finanças condominiais, pois as taxas condominiais no Brasil já atingem o valor do aluguel e a projeção, em 2003 – Esta projeção era de que este fato somente ocorreria em 10 anos, portanto em 2013. Porém a realidade se antecipou à projeção. Hoje, 7 anos antes do prazo projetado as taxas de condomínio já atingem o valor do aluguel de muitos condomínios e poderá inviabilizar todos os condomínios no Brasil, como já está acontecendo em alguns que não conseguem pagar as contas de água e demais serviços imprescindíveis devido a dois fatores: primeiro ao alto custo da taxa de condomínio; segundo, a conseqüência lógica, a inadimplência que quebra o caixa do condomínio.

A causa principal da inadimplência é que a falta de atualização das correções irrisórias das taxas de condomínios atrasadas que estimulam a inadimplência. As convenções são antigas e desatualizadas, regidas ainda pela Lei 4.591/64 – embora esta lei fora alterada substancialmente pelo Código Civil – a maioria dos condomínios estão aplicando ainda os índices previstos na lei antiga, por exemplo, juro fixado em 1% ao mês ao inadimplente. Este fato, aliado à multa reduzida para 2% sem aplicar juros de mercado autorizado pelo Código Civil causam uma quebra de caixa do condomínio. A continuar assim estaremos diante da falência do mercado imobiliário condominial. O vilão deste triste episódio tem nome e endereço, chama-se inadimplência, e o endereço é o condomínio.

Como exemplo, tomos afirmar que somente com a aplicação da multa de 2% e a taxa de juros fixado em 2% apenas, enquanto que pode o condomínio aplicar juros de mercado e multas especiais ao inadimplente reiterado e contumaz, de acordo com o Código Civil, estes mecanismos legais proporcionam o equilíbrio financeiro ao condomínio, e ferramentas para neutralizar a inadimplência e manter a saúde financeira do caixa do condomínio.

A Convenção de Condomínio atualizada ao Código Civil pode estabelecer juros reais de mercado, por exemplo: até de 0,33% ao dia para o inadimplente, o percentual deste índice de juros de mercado fica a ser definido a critério de cada condomínio. Poderá a Convenção do Condomínio atualizada autorizar outros índices. Somente aumentando os juros de 1% para 2% a recuperação de caixa aumenta 90% ao ano, conforme planilha abaixo. Tudo isto autorizado pelo Código Civil.

Pode ainda o condomínio estabelecer multas de 1 a 5 taxas de condomínio ao inadimplente reiterado e contumaz, conforme critérios estabelecidos e aprovados na Convenção dos Condôminos. Esta atualização completa poderá proporcionar uma recuperação de caixa do condomínio de até 178% ao ano. Variando em função dos juros estabelecidos, de 2 a 10% ao mês. Registre-se que não se trata de ganho financeiro mas recuperação financeira inflacionária em relação aos índices antigos quando o juros era fixado em apenas 1% ao mês.

O legislador proporcionou aos co-proprietários de um condomínio o poder de administrar seu patrimônio, defendendo-o de ataques dos inadimplentes. Não há outra alternativa! A omissão poderá custar muito caro aos proprietários de imóveis em condomínio.

Conclusão: O principal motivo pela falta de recuperação de caixa é a inadimplência, cujo efeito colateral é a desvalorização dos imóveis, pois causa o incessante aumento da taxas de condomínio causada pelo re-rateio da parcela pelos condôminos pontuais para cobrir a brecha dos inadimplentes, pois tem-se que pagar as despesas totais do condomínio como água, pessoal e demais despesas, inclusive com o uso do Fundo de Reserva, eventualmente.

A solução é a atualização da convenção ao atual Código Civil que corrige os valores do inadimplente de acordo com a inflação e os itens abaixo:

1 - Receber c/ juros de até 0,33 % ao dia (10% ao mês) do inadimplente;

2 - Aplicação de multas progressivas ao inadimplente reiterado até 5 taxas de condomínio; (este item compensa a redução da multa de 20% para 2%)

3 - Interrupção do fornecimento de água e gás ao inadimplente;

4 - Denunciar o inadimplente no SPC;

5 - Cobrança através da Justiça Arbitral (mais rápida que a tradicional)

Advogado e colaborador do Jornal do Síndico de Campinas-SP

O que é Regimento interno de um condomínio?

O Regimento Interno de um condomínio é um conjunto de normas que visam principalmente o comportamento e a conduta dos moradores do prédio, assim como de seus frequentadores. O Regimento Interno normalmente faz parte da Convenção do Condomínio; todavia, não devemos confundí-los, pois cada um deles tem sua finalidade. O Regimento não pode contrariar a Convenção, sob pena de nulidade.

Existem condomínios que ainda não possuem Convenção, mas não há qualquer implicação legal, que possua seu Regimento Interno, uma vez regularmente aprovado em assembléia geral, ou mediante instrumento escrito, devidamente assinado por condôminos, que atinja o quorum mínimo, de pelo menos 2/3 de todos os co-proprietários. Nestes casos, sugerimos que tal Regimento seja registrado em Cartório de Títulos e Documentos, devendo ficar exposto em local de grande circulação de pessoas, para conhecimento geral de todos, inclusive, visitantes; devem, ainda, seus pontos importantes serem destacados no texto. Alertamos, entretanto, que a Convenção deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Torna-se importante observar, que o Regimento Interno normalmente tende a se desatualizar devendo, neste caso, ser previsto em Convenção um quorum diferente para sua alteração, a fim de que o mesmo não se perpetue, face às dificuldades naturais encontradas nas assembléias gerais para tal fim. Considerando que no Regimento normalmente são estipuladas penalidades para os infratores, sugerimos que seus índices devam ser aplicados, por exemplo, sobre a cota condominial que estará sempre atualizada, vez que observamos em Regimentos Internos antigos índices não mais existentes, tendo o Síndico dificuldade em aplicá-los. As multas também poderão estar previstas na Convenção tendo-se o cuidado para que não haja conflito entre elas, como regula o artigo 21, da Lei No. 4.591/64, a denominada Lei do Condomínio, que diz, in verbis:

"a violação de qualquer dos deveres estipulados na Convenção, sujeitará o infrator à multa fixa na Convenção ou no Regimento Interno, sempre juízo da responsabilidade civil ou criminal que, no caso, couber."

Assim, o condomínio deverá, sempre que possível, promover revisões nos textos do Regimento Interno, procurando adequá-los a vida atual, que vem sofrendo grandes transformações, principalmente na área tecnológica, garantindo-lhe, consequentemente, maior eficácia.

PM sugere normas de segurança em condomínios 





Para combater assaltos a prédios residenciais e condomínios, a PM elaborou, com o apoio de associações de bairros, uma lista de normas de segurança para portarias, que devem ser seguidas não só pelos porteiros mas também pelos moradores. São estes alguns dos conselhos da PM para prevenção de assaltos a residências:

1	-	Não se deixar levar pela aparência das pessoas. Se estranhar, sempre ficar atento.
2	-	Notar se há pessoas observando e passando sistematicamente a pé, de carro, ou bicicleta, em frente ao prédio.
3	-	Suspeitar de pessoas carregando embrulhos e aparentando procurar o local interessado, sem no entanto, pedir informações.
4	-	Chamar o patrulhamento se houver um veículo estacionado com uma ou mais pessoas nas proximidades do prédio, por longo tempo.
5	-	Observar pessoas paradas por mais de dez minutos nas imediações, principalmente na entrada de edifícios.
6	-	Sempre que possível, anotar a placa de veículos suspeitos para avisar à polícia.
7	-	Não permitir a entrada de estranhos no edifício, sem prévia identificação e autorização do morador procurado.
8	-	Verificar se o estranho se dirigiu ao local aonde disse que iria.
9	-	Se, ao sair, a pessoa estranha estiver com algum embrulho, consultar o morador visitado antes de autorizar o estranho a sair.
10	-	Manter as portas de acesso ao interior do prédio sempre fechadas.
11	-	Porteiros devem permanecer sempre no interior das portarias.
12	-	Colocar espelhos que facilitem a observação do que se passa dentro e fora das portarias.
13	-	Manter à vista a ficha de todos os empregados do prédio, mesmo os eventuais.
14	-	Se várias pessoas quiserem entrar no edifício ao mesmo tempo, o porteiro deve comunicar-se com elas pelo interfone, ou de qualquer outra maneira, sem que tenha que abrir a porta totalmente.
15	-	Não tocar em embrulhos esquecidos que pareçam suspeitos.
16	-	Manter um livro de entrada e saída de estranhos do edifício.
17	-	Durante a noite, manter a portaria às escuras e o exterior bem iluminado.
18	-	Em caso de assalto, não reagir, cumprindo as exigências dos assaltantes.
19	-	Combinar palavras ou gestos para avisar o morador de que pode haver ou está havendo um assalto.
22	-	Em caso de assalto, avisar à polícia, assim que for possível.
21	-	Manter sempre à mão os telefones da cabine da PM, do Batalhão da PM mais próximo e do Serviço de Radiopatrulhas. Além desses, não esquecer do código de emergência 190, que é gratuito: a discagem pode ser feita de orelhões, sem fichas, ligando o interessado à central de comunicações da PM.

Regimento interno do Condomínio do Edifício Mônaco